Wat zijn de aftrekbare kosten bij verhuur van vastgoed in Spanje?

Als je een woning in Spanje verhuurt, is het belangrijk om te weten welke kosten je kunt aftrekken bij de berekening van je belasting. Dit kan een aanzienlijk verschil maken in je uiteindelijke belastingdruk en je netto inkomen. Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste aftrekbare kosten die je voor de periode die de woning verhuurt is in Spanje kunt declareren.

Let op: de aftrekbare kosten worden per investeerder en per vastgoedobject beoordeeld en kunnen variëren afhankelijk van jouw specifieke situatie.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

1. Beheerkosten
   Dit zijn kosten die je maakt voor het beheer van je verhuurde eigendom. Dit kan bijvoorbeeld het salaris zijn van een beheerder die de verhuur voor je regelt, of kosten voor een verhuurplatform dat je woning voor je adverteert.

2. Rente op leningen
   Als je een lening hebt afgesloten voor de aankoop of renovatie van je Spaanse vastgoed, kun je de betaalde rente op deze lening aftrekken van je huurinkomsten.

3. Nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas)
   De kosten voor water, elektriciteit en gas zijn eveneens aftrekbaar, zolang jij als eigenaar deze kosten draagt. Dit geldt ook als je deze kosten doorberekent aan je huurders. Zorg ervoor dat deze diensten duidelijk in de huurovereenkomst staan vermeld.

4. Onderhoudskosten
   Onderhoudskosten zijn kosten voor reparaties en algemeen onderhoud aan de woning. Dit kan variëren van kleine reparaties tot grotere onderhoudsprojecten, zoals schilderwerk of het vervangen van een boiler.

5. Onroerendgoedbelasting (IBI)
   Jaarlijks wordt er een onroerendgoedbelasting geheven door de lokale gemeente. Deze belasting is aftrekbaar van je huurinkomsten.

6. Afvalstoffenheffing
   De kosten voor het afvoeren van afval, de zogenaamde, zijn ook aftrekbaar. Deze heffing wordt door de gemeente opgelegd en is een van de standaardkosten voor woningeigenaren in Spanje.

7. Community kosten
   Als je eigendom deel uitmaakt van een gemeenschappelijk complex, zoals een appartementencomplex, dan betaal je waarschijnlijk ‘community kosten’. Deze kosten zijn vergelijkbaar met de VVE kosten in Nederland en worden bijvoorbeeld gebruikt voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals zwembaden, tuinen en liften, zijn ook aftrekbaar.

8. Afschrijving van het gebouw
   De afschrijving van de waarde van het gebouw (exclusief de grond, maar inclusief kosten zoals de ITP bij aanschaf) kan jaarlijks worden afgetrokken. Dit geldt als een vaste aftrekpost voor vastgoed dat wordt verhuurd, mits deze correct is berekend en gedocumenteerd.

9. Verzekeringen
   De kosten van verzekeringen die verband houden met het verhuurde vastgoed, zoals een opstalverzekering of een verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering, zijn aftrekbaar. Zorg ervoor dat de facturen op naam van de eigenaar staan en betrekking hebben op het verhuurde pand.

10. Commissies voor verhuur- en beheerbedrijven
    Wanneer je gebruik maakt van een verhuur- of beheerbedrijf om je vastgoed te beheren of te verhuren, zijn de commissies die je hiervoor betaalt aftrekbaar. Dit kan bijvoorbeeld een verhuurplatform zijn dat de woning adverteert of een beheerder die de verhuuradministratie regelt.

11. Kosten voor conservering, reparatie en renovatie
    Naast onderhoudskosten kun je ook kosten voor conservering, reparatie en renovatie aftrekken. Denk hierbij aan het herstellen van schade aan de woning of grotere renovatieprojecten die bijdragen aan het behoud van het vastgoed.

12. Facturatievereisten
    Voor alle aftrekbare kosten is het belangrijk dat de facturen op naam van de eigenaar staan zoals vermeld in het koopcontract. Daarnaast moet het adres van het verhuurde vastgoed duidelijk op de factuur worden vermeld. Als dit niet het geval is, kunnen deze kosten bij controle door de Spaanse Belastingdienst worden afgewezen.

Proportionele aftrek op basis van verhuurperiode
Kosten kunnen alleen worden afgetrokken voor de periode waarin het vastgoed daadwerkelijk werd verhuurd. Als de woning slechts gedeeltelijk in het jaar werd verhuurd, moeten de aftrekbare kosten worden aangepast naar rato van de bezettingsgraad.

Hoe werkt de belastingberekening?

Nadat je al deze kosten van je huurinkomsten hebt afgetrokken, betaal je 19% belasting over het bedrag dat overblijft. Hier is een voorbeeld om dit te verduidelijken:

Stel, je hebt €25.000 aan huurinkomsten per jaar en je aftrekbare kosten bedragen €10.000. Dit betekent dat je belastbare winst €15.000 is. Over deze €15.000 betaal je 19% belasting, wat neerkomt op €2.850. Je houdt dan een nettowinst over van €12.150.

Specifieke situaties en aftrekbare kosten

Bij verhuur van vastgoed in Spanje is het belangrijk om te weten dat niet alle kosten aftrekbaar zijn. Alleen uitgaven die direct verband houden met de verhuur van de woning komen in aanmerking. Dit betekent dat sommige kosten, zelfs als ze logisch lijken, niet door de Spaanse Belastingdienst worden geaccepteerd.

Een voorbeeld hiervan zijn transportkosten voor meubels. Als je bijvoorbeeld meubels vanuit Nederland naar Spanje vervoert om je huurwoning in te richten, zijn deze kosten niet aftrekbaar. Zelfs als je de transportfactuur verdeelt over meerdere woningen, het adres van de verhuurde woningen en je NIE-nummer vermeldt, en de betaling doet via een Spaanse bankrekening, worden deze kosten niet erkend als inherent aan de verhuur. Dit werd bevestigd in een recente zaak waarbij opslagkosten voor meubels ook niet aftrekbaar werden geacht, omdat ze niet direct gekoppeld waren aan de verhuuractiviteit.

Een andere veelvoorkomende situatie betreft rente op leningen. Als je bijvoorbeeld een lening hebt afgesloten door overwaarde op je woning in Nederland op te nemen om een appartement in Spanje te kopen, kan de betaalde rente aftrekbaar zijn. Hiervoor is het wel essentieel om aan te tonen dat het geleende geld daadwerkelijk is gebruikt voor de aankoop of renovatie van het verhuurde vastgoed. Dit bewijs kan van je worden gevraagd tijdens een belastingcontrole, dus zorg ervoor dat je alle documentatie, zoals betalingsbewijzen en leningsovereenkomsten, goed bewaart.

Zo optimaliseer je de winst!
Het is dus essentieel om je kosten goed in kaart te brengen en te begrijpen welke aftrekposten je kunt toepassen. Dit kan je helpen om je belastingdruk aanzienlijk te verlagen en meer van je inkomsten over te houden. Wij adviseren hierbij altijd professioneel advies in te winnen.