Your Destinations – Buyers Guide

Uit ervaring weten we dat een huis in Spanje kopen ontzettend spannend is. Het najagen van de ‘Spaanse Droom’ is daarmee een heel avontuur.  Wat belangrijk is om te weten, is dat het kopen van een huis in Spanje er niet hetzelfde aan toe gaat als in Nederland.

Wat er anders is in het aankoopproces, de betrokken partijen en bijkomende kosten, laten we je graag zien in deze Buyers Guide. Op deze manier wil Your Destinations ervoor zorgen dat je vooraf zo volledig mogelijk op de hoogte bent, alvorens je dit fantastische avontuur aan gaat.

Mocht je na het lezen van deze Buyers Guide nog vragen hebben, dan beantwoorden we die graag via info@your-destinations.com.

Neem alvast een kijkje op de website waar je onze prachtige Real Estate projecten kunt vinden!

Het aankoopproces
Er zijn drie belangrijke fasen bij het kopen van een huis in Spanje, hieronder vind je de omschrijving per fase.

  • Onderhandeling en overeenkomst
    Zodra je als koper aangeeft geïnteresseerd te zijn in een bepaalde woning, start het onderhandelingsproces met de verkoper. De makelaar helpt in dit geval beide partijen om tot volledige overeenstemming over de verkoopprijs te komen. Zodra deze overeenstemming is bereikt, bevestigen beide partijen schriftelijk de voorwaarden en wordt het officiële koopcontract opgesteld.
  • Voorlopig koopovereenkomst en aanbetaling
    De volgende fase omvat een voorlopige koopovereenkomst en aanbetaling. De voorlopige koopovereenkomst is niet verplicht en soms geven beide partijen er de voorkeur aan om de ‘Verkoopakte’ direct te ondertekenen als eerste tekening van een contract.
  • Verkoop-aankoopakte
    De definitieve ondertekening van de koopakte vindt plaats voor een notaris in Spanje in aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. De betaling van de volledige overeengekomen koopsom, waarop de aanbetaling wordt afgetrokken, vindt op dat moment plaats. Kopers hebben het recht om hun notaris te kiezen, aangezien zij de kosten dragen die voortvloeien uit de formalisering van de eigendomsakte. De eigendomsrechten en plichten van de goederen waarop de overeenkomst betrekking heeft, gaan bij de ondertekening van de akte over op de koper.

De betrokken partijen/personen
Gestor: Een Gestor wordt aangesteld voor alle administratie bij het kopen van een woning in Spanje, meestal werkzaam als onderdeel van een Gestoria, ook wel bekend als een administratiekantoor.

Notaris: Om de aankoop van een huis te voltooien en juridisch eigenaar te worden van de woning, moet de notaris een wettelijke en notariële akte opmaken. Zij zijn er verantwoordelijk voor om te zorgen dat er geen openstaande vorderingen op een onroerend goed zijn en om te controleren of het onroerend kan worden verkocht aan een nieuwe koper.

Advocaat: Een advocaat is verantwoordelijk voor alle due diligence-controles, bijvoorbeeld uitstaande schulden op het onroerend goed, nog te betalen belastingen, kadastergegevens, bouwvergunningen en contracten.

Juridisch bouwkundig onderzoek: Voor alle nieuwbouwwoningen wordt meestal een bouwkundig onderzoek ingevuld door de gemeente. Tenzij de woning duidelijke gebreken vertoont, is het niet gebruikelijk om een ​​bouwkundig onderzoek uit te voeren tijdens een aankoop in Spanje. Het is echter mogelijk om een ​​technicus of architect in te huren die de staat van het onroerend beoordeeld als de koper dit wenst.

Een Spaanse bankrekening
On een woning in Spanje te kopen heb je een Spaanse bankrekening nodig. De Spaanse banken hebben een paspoortnummer nodig om een rekening te openen. Voor het openen van een bankrekening is het niet nodig om een NIE-nummer te hebben om een bankrekening.

Hypotheek
Het is als niet-ingezetene van Spanje mogelijk een hypotheek in Spanje af te sluiten. Uiteraard moet er aan bepaalde criteria, zoals inkomen en eigen vermogen, voldaan worden. Als je aan alle criteria voldoet is het mogelijk om voor 70% van de koopsom van de woning een hypotheek af te sluiten. De overige 30% van de koopsom, de BTW over de koopsom en alle overige bijkomende kosten moeten uit eigen vermogen van de koper voorzien worden.

Bij een Spaanse hypotheek hoeft geen levensverzekering afgesloten te worden, zoals dat in NL wel het geval is.

Benodigde documentatie
De volgende documentatie is vereist voordat je de eigendomsakte ondertekent bij het kopen van een woning in Spanje:

  • Originele persoonlijke ID-kaart of paspoort;
  • Origineel NIE/ TIE-nummer (buitenlands identificatie- en belastingnummer);
  • Bankcheque of bewijs van bankoverschrijvingen (volgens de betalingsvoorwaarden);
  • Spaanse bankrekeninggegevens;
  • Bewijzen voor reeds gedane betalingen.

Een NIE-nummer
NIE staat voor ‘Número de Identidad de Extranjero’, wat identificatienummer voor buitenlanders betekent. Dit nummer heb je nodig als je economische activiteiten uitoefent in Spanje. Het moet bij de notaris worden ingediend en is nodig om belasting te betalen. Voor het verkrijgen van dit identificatienummer moet een aanvraag met specifieke documentatie ingediend worden bij het juiste bureau van de Nationale Politie. De verwerkingstermijn is doorgaans twee tot drie weken.

Taxatie woning
Bij het kopen van de woning moet een officieel taxatiedocument voor onroerend goed opgesteld worden. De prijs van dit document is afhankelijk van de waarde en de grootte van het onroerend goed en kan variëren van € 300 tot € 3000 of meer. De woning, en indien aanwezig, de parkeerplaats worden beiden apart getaxeerd.

Totaal kosten overzicht

Kostenpost Percentage/ Kosten Hoe te betalen
Koopsom woning 70% – 30% Hypotheek – eigen vermogen
Courtage Makelaar Afhankelijk van makelaar Eigen vermogen
ITP-belasting (bestaand) ± 8% – 11% van koopsom Eigen vermogen
IVA-belasting (nieuwbouw) 10% van de koopsom Eigen vermogen
AJD-belasting (nieuwbouw) ± 1,5% van koopsom Eigen vermogen
Hypotheekbemiddelaar Afhankelijk van bemiddelaar Eigen vermogen
Hypotheekkosten 0% sinds de nieuwe Ley Hipotecaria n.v.t.
Bankkosten afsluiten hypotheek 1% – 1,5% van hypotheeksom Eigen vermogen
Advocaat: fee 1% van koopsom Eigen vermogen
Notaris: fee 0,5% – 1% van aankoopsom Eigen vermogen
Notaris: eigendomsregistratie 0,1% – 0,5% van koopsom Eigen vermogen
Aansluiten elektriciteit en water Afhankelijk van woning Eigen vermogen
Taxatie woning Afhankelijk van waarde en grootte van het onroerend goed Eigen vermogen

Eigen vermogen
Alles bij elkaar dien je rond de 50% van de koopsom van de woning uit eigen vermogen te voldoen:

  • In geval van een hypotheek: 30% van koopsom woning
  • Nieuwbouwwoning: 10% IVA en 1,5% AJD van koopsom woning
  • Bestaande woning: 8% – 11% ITP
  • Overige kosten: ± 10%

Om het witwassen van geld door de aankoop van een woning te voorkomen, wordt de herkomst van het eigen vermogen juridisch gecontroleerd.
IVA, AJD en ITP (belastingen) worden later in deze Buyers Guide separaat omschreven.

Volmacht
Indien het nodig is dat jouw vertegenwoordiger in Spanje bepaalde stukken aanvraagt en/of ondertekend, heb je een volmacht nodig. Deze volmacht wordt door een Spaanse notaris opgesteld en dient door Nederlandse gelegaliseerd te worden. Je tekent de volmacht in persoon bij een Nederlandse notaris. Daarna moet bewezen worden dat de Nederlandse notaris ook echt notaris is, door een rechtbank die de volmacht van een apostille voorziet. Daarna kan de volmacht of per aangetekende post of per koerier naar Spanje verzonden worden. Totale kosten tussen de € 100 en € 750.

Uitleg belastingen
ITP: Overdrachtsbelasting
|Wanneer het onroerend goed als woning wordt gebruikt, moet de koper overdrachtsbelasting betalen. De overdrachtsbelasting (Impuesto sobre trainsmisiones patrimoniales, ITP) is over het algemeen de grootste kostenpost. Het betreft de belasting die wordt geheven op alle soorten economische transacties, waaronder de aankoop van woningen en wordt berekend op basis van verkoopprijs die in de eigendomsakte of het onderhandse koopcontract wordt weergegeven. Als de waarde van het onroerend goed door de Spaanse belastingdienst hoger wordt geacht, wordt de belasting op basis van dit bedrag berekend.

ITP wordt betaald aan de belastingdienst van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt, ongeacht waar de openbare verkoop/aankoop of eigendomsakte is geformaliseerd. De betalingstermijn van de onroerende voorheffing is één kalendermaand vanaf de uitvoeringsdatum van de eigendomsakte.

Het percentage ITP is afhankelijk van de regio waar het vastgoed gelegen is en de hoogte van de aankoopsom van de woning (cumulatief), maar ligt tussen de 8% en 11%.

Voor parkeerplaatsen die aangekocht worden, geldt ook een ITP-tarief, welke tevens afhankelijk van de regio en de hoogte van de aankoopsom van de paarkeerplaats is, maar ligt gemiddeld tussen de 8% en 10%.

IVA: Belasting Toegevoegde Waarde (btw)
De btw wordt door de koper aan de verkoper betaald (samen met de aankoopprijs) en de verkoper moet de btw rechtstreeks aan de Belastingdienst betalen.

  • 10% voor huisvesting.
  • 21% voor terreinen, bedrijfsruimten, opslagruimten en garages.

AJD: Zegelrecht
Over het algemeen moet de koper, wanneer de aankoop van een onroerend goed aan btw is onderworpen, extra zegelbelasting (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD) betalen van 1,5% van de aankoopprijs. Het is ten laste van de koper en moet binnen een kalendermaand (datum tot op heden) vanaf de datum van ondertekening van de eigendomsakte worden voorgelegd via de zelfbeoordelingsprocedure.

Andere kosten die voortvloeien uit de aankoop van een woning in Spanje zijn:

  • Notariskosten en kosten voor eigendomsregistratie. Deze vergoedingen variëren afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en andere factoren, maar zullen gewoonlijk niet hoger zijn dan 0,5% van de aankoopprijs; plus, naarmate de aankoopprijs stijgt, neemt het percentage af en kan het zelfs 0,1% of zelfs lager zijn. Deze kosten zijn beide voor rekening van de koper.
  • Agentschap vergoedingen. Betaald door de verkoper, tenzij anders overeengekomen.

Woning verhuren

Ligging
Als je een tweede woning in Spanje gaat kopen en het rendement is een van je prioriteiten, denk hier dan al goed bij na op het moment dat je een locatie kiest. Het belangrijkste aandachtspunt is om de woning in de buurt van de kust te kopen. Hoewel steeds minder mensen enkel nog op het strand liggen tijdens hun vakantie, is de nabijheid van de kust vaak wel een vereiste. Kopen om te verhuren in een grote stad als Barcelona is niet meer interessant. Slechts woningen met een bestaande toeristenvergunning mogen nog verhuren. Indien de woning verkocht wordt, komt de toeristenvergunning te vervallen.

Verhuurperiode
Doordat veel particulieren hun tweede woning verhuren is er, naast hotels en andere bedrijven die appartementen en huisjes verhuren, veel concurrentie. Tevens is het echte toeristische seizoen beperkt tot een aantal weken waardoor het gehele jaar door verhuren van je tweede woning geen realistische gedachte is. Denk bij goede verhuurbare periode vooral aan de maanden juli en augustus en daarnaast enkele lange weekenden gedurende de rest van het jaar door feestdagen.

Huurlicentie
Als je de woning die je koopt voor korte termijn of als vakantiehuis wilt verhuren, dan moet je een huurvergunning aanvragen. Er moet echter aan bepaalde criteria worden voldaan om in aanmerking te komen voor een huurvergunning en niet alle woningen voldoen aan deze criteria. De kosten van een huur licentie zijn afhankelijk van de gemeente en regio en bedragen tussen de € 150 en € 500. Het proces van het aanvragen van een huurlicentie kan starten als de woning op jouw naam staat en kan tot vier maanden duren.

Rendement
Het rendement dat je uit het verhuren van je woning haalt is mede afhankelijk van het type en de ligging van de woning. Makelaars en projectontwikkelaars hebben het vaak over een veel te positief rendement tot wel 5% of nog meer. Zij hebben het vaak over samengestelde rendementen en nemen de kosten die je aan je woning hebt woning vaak niet mee in de berekeningen. Het is een stuk redelijker uit te gaan van een nettorendement rond de 2% (tussen de 1,5 en 2,5%) dat je uit de verhuur van je tweede woning in Spanje kunt verkrijgen.

Belastingen
Over de verhuur van je tweede woning moet je natuurlijk inkomstenbelasting betalen. Die betaal je in het land waar de woning zich bevindt: in Spanje. De inkomstenbelasting op huurinkomsten van je tweede woning bedraagt 19% van de netto-opbrengst. Voor mensen buiten de EU (incl. Noorwegen, IJsland en voorlopig Verenigd Koninkrijk) bedraagt dit 24%. Dat betekent dat je van de bruto-opbrengst nog een groot aantal zaken af kan trekken. Denk hierbij aan reparatie- en onderhoudskosten, commissie van het verhuurbedrijf en kosten van de keyholder. Er zijn zelfs financieringskosten en afschrijvingen die je onder bepaalde voorwaarden in mindering mag brengen.

 

 

 

Villa huren op Ibiza?

Ook appartementen, B&B en longterm woningen..

Bekijk hier ons volledige aanbod!