Tus destinos – Guía del comprador
Sabemos por experiencia que comprar una casa en España es increíblemente emocionante. Perseguir el “sueño español” es, por tanto, toda una aventura. Lo que es importante saber es que comprar una casa en España no es lo mismo que en Holanda.
Lo que es diferente en el proceso de compra, las partes implicadas y los costes adicionales, nos gustaría mostrártelo en esta Guía del Comprador. De este modo, Tus Destinos quiere asegurarse de que estés lo más informado posible antes de embarcarte en esta fantástica aventura.
Si tienes alguna pregunta después de leer esta Guía del Comprador, estaremos encantados de responderte en info@your-destinations.com.
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El proceso de compra
Hay tres fases principales en la compra de una casa en España, a continuación se describe cada una de ellas.
- Negociación y acuerdo
Una vez que tú, como comprador, manifiestas tu interés por un inmueble concreto, se inicia el proceso de negociación con el vendedor. En este caso, el agente inmobiliario ayuda a ambas partes a llegar a un acuerdo total sobre el precio de venta. Una vez alcanzado este acuerdo, ambas partes confirman los términos por escrito y se redacta el contrato oficial de compraventa.
- Acuerdo provisional de venta y depósito
La siguiente fase consiste en un acuerdo provisional de venta y un depósito. El contrato de compraventa provisional no es obligatorio y, a veces, ambas partes prefieren firmar directamente la “Escritura de Compraventa” como primera firma de un contrato. - Escritura de compraventa
La firma final de la escritura de compraventa tiene lugar ante notario en España, en presencia de todas las partes o de sus representantes legales. En ese momento se efectúa el pago del precio de compra total acordado, del que se deduce el depósito. Los compradores tienen derecho a elegir a su notario, ya que corren con los gastos derivados de la formalización de la escritura. Los derechos y obligaciones de propiedad de la vivienda objeto del acuerdo pasan al comprador en el momento de la firma de la escritura.
Las partes/personas implicadas
Gestor: Se nombra a un Gestor para toda la administración cuando se compra una propiedad en España, normalmente trabajando como parte de una Gestoría, también conocida como oficina de administración.
Notario: Para completar la compra de una vivienda y convertirse en propietario legal del inmueble, el notario debe preparar una escritura legal y notarial. Es responsable de asegurarse de que no hay deudas pendientes sobre una propiedad y de comprobar que la propiedad puede venderse a un nuevo comprador.
Abogado: Un abogado es responsable de todas las comprobaciones de diligencia debida, por ejemplo, deudas pendientes sobre la propiedad, impuestos pendientes, datos catastrales, permisos de construcción y contratos.
Peritaje legal del edificio: Para todas las propiedades de nueva construcción, el ayuntamiento suele realizar un estudio del edificio. A menos que la vivienda tenga defectos evidentes, no es habitual realizar un estudio estructural durante la compra en España. Sin embargo, si el comprador lo desea, puede contratar a un ingeniero o arquitecto para que evalúe el estado del inmueble.
Una cuenta bancaria española
Para comprar una vivienda en España, necesitas una cuenta bancaria española. Los bancos españoles exigen un número de pasaporte para abrir una cuenta. No es necesario tener un número de NIE para abrir una cuenta bancaria.
Hipoteca
Como no residente en España, es posible contratar una hipoteca en España. Por supuesto, hay que cumplir ciertos criterios, como los ingresos y el patrimonio neto. Si cumples todos los criterios, es posible pedir una hipoteca por el 70% del precio de compra de la vivienda. El 30% restante del precio de compra, el IVA sobre el precio de compra y todos los demás gastos adicionales deben proceder del patrimonio propio del comprador.
Una hipoteca española no requiere un seguro de vida, como ocurre en Holanda.
Documentación necesaria
La siguiente documentación es necesaria antes de firmar la escritura de compraventa de una vivienda en España:
- DNI o pasaporte original;
- Número original de NIE/ TIE (número de identificación fiscal extranjero);
- Cheque bancario o justificante de transferencia bancaria (según condiciones de pago);
- Datos de la cuenta bancaria española;
- Justificantes de pagos ya realizados.
Un número NIE
NIE significa “Número de Identidad de Extranjero”. Necesitas este número si realizas actividades económicas en España. Debes presentarlo ante notario y es necesario para pagar impuestos. Para obtener este número de identificación, hay que presentar una solicitud con documentación específica en la oficina correspondiente de la Policía Nacional. El plazo de tramitación suele ser de dos a tres semanas.
Tasaciónde la propiedad
Al comprar la propiedad, hay que preparar un documento oficial de tasación de la propiedad. El precio de este documento depende del valor y el tamaño de la propiedad y puede oscilar entre 300 y 3.000 euros o más. La vivienda y, si existe, la plaza de garaje se valoran por separado.
Resumen del coste total
| Concepto de coste | Porcentaje/Coste | Cómo pagar |
| Precio de compra de la vivienda | 70% – 30% | Hipoteca – capital |
| Comisión de intermediación | Depende del intermediario | Renta variable |
| Impuesto ITP (existente) | ± 8% – 11% del precio de compra | Patrimonio |
| Impuesto sobre el IVA (nueva construcción) | 10% del precio de compra | Patrimonio |
| Impuesto AJD (nueva construcción) | ± 1,5% del precio de compra | Patrimonio |
| Intermediario hipotecario | Depende del intermediario | Capital |
| Gastos de hipoteca | 0% desde la nueva Ley Hipotecaria | N/D |
| Gastos bancarios de cierre de la hipoteca | 1% – 1,5% del importe de la hipoteca | Capital propio |
| Abogado: honorarios | 1% del precio de compra | Patrimonio |
| Notario: honorarios | 0,5% – 1% del precio de compra | Patrimonio |
| Notario: registro de la propiedad | 0,1% – 0,5% del precio de compra | Patrimonio |
| Conexión de electricidad y agua | Según la propiedad | Electricidad propia |
| Valoración del inmueble | Según el valor y el tamaño de la propiedad | Patrimonio |
Equidad
En total, deberías reunir alrededor del 50% del precio de compra de la vivienda a partir de la equidad:
- En caso de hipoteca: 30% del precio de compra de la vivienda
- Vivienda de nueva construcción: 10% IVA y 1,5% AJD del precio de compra de la vivienda
- Casa existente: 8% – 11% PTI
- Otros costes: ± 10%.
Para evitar el blanqueo de dinero mediante la compra de un inmueble, se comprueba legalmente el origen del patrimonio.
IVA, AJD e ITP (impuestos) se describen por separado más adelante en esta Guía del Comprador.
Poder notarial
Si es necesario que tu representante en España solicite y/o firme determinados documentos, necesitarás un poder notarial. Este poder lo redacta un notario español y debe ser legalizado por las autoridades holandesas. Firma el poder en persona ante un notario holandés. Después, hay que demostrar que el notario holandés es realmente un notario, mediante un tribunal que apostille el poder. Después, el poder puede enviarse a España por correo certificado o por mensajero. El coste total oscila entre 100 y 750 euros.
Explicación de los impuestos
ITP: Impuesto de transmisiones patrimoniales
| Cuando el inmueble se utiliza como vivienda, el comprador tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) suele ser el coste más elevado. Es el impuesto que grava todo tipo de transacciones económicas, incluida la compra de viviendas, y se calcula en función del precio de venta reflejado en la escritura pública o en el contrato privado de compraventa. Si las autoridades fiscales españolas consideran que el valor del inmueble es superior, el impuesto se calcula en función de ese importe.
El ITP se paga a la autoridad fiscal del municipio donde esté situado el inmueble, independientemente de dónde se formalice la compraventa pública o la escritura pública. El periodo de pago del impuesto sobre bienes inmuebles es de un mes natural a partir de la fecha de formalización de la escritura pública.
El porcentaje de ITP depende de la región en la que esté situado el inmueble y del importe del precio de compra del inmueble (acumulativo), pero oscila entre el 8% y el 11%.
Las plazas de aparcamiento que se compran también están sujetas a una tasa ITP, que también depende de la región y del importe del precio de compra de la plaza de aparcamiento en pareja, pero que oscila de media entre el 8% y el 10%.
IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El IVA lo paga el comprador al vendedor (junto con el precio de compra) y el vendedor tiene que pagar el IVA directamente a Hacienda.
- 10% para vivienda.
- 21% para terrenos, locales, almacenes y garajes.
AJD: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Generalmente, cuando la compra de un inmueble está sujeta al IVA, el comprador tiene que pagar un impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) adicional del 1,5% del precio de compra. Corre a cargo del comprador y debe presentarse en el plazo de un mes natural (de fecha a fecha) a partir de la fecha de firma de la escritura mediante el procedimiento de autoliquidación.
Otros gastos derivados de la compra de una vivienda en España son:
- Gastos de notaría y registro de la propiedad. Estos gastos varían en función del valor de la propiedad y de otros factores, pero no suelen superar el 0,5% del precio de compra; además, a medida que aumenta el precio de compra, el porcentaje disminuye y puede llegar a ser del 0,1% o incluso inferior. Estos gastos corren a cargo del comprador.
- Gastos de agencia. A cargo del vendedor, salvo acuerdo en contrario.
Alquilar una vivienda
Ubicación
Si vas a comprar una segunda vivienda en España y el rendimiento de la inversión es una de tus prioridades, piensa detenidamente en ello en el momento de elegir la ubicación. La consideración más importante es comprar la vivienda cerca de la costa. Aunque cada vez menos gente se tumba en la playa durante sus vacaciones, la proximidad a la costa suele ser un requisito. Comprar para alquilar en una gran ciudad como Barcelona ya no es interesante. Sólo las viviendas con licencia turística en vigor pueden seguir alquilándose. Si se vende la vivienda, la licencia turística caducará.
Periodo de alquiler
Como muchos particulares alquilan sus segundas viviendas, hay mucha competencia, además de los hoteles y otras empresas que alquilan pisos y casas de campo. Además, la verdadera temporada turística se limita a unas semanas, por lo que alquilar tu segunda vivienda todo el año no es una idea realista. Piensa en buenos periodos de alquiler, sobre todo en julio y agosto, y también en algunos fines de semana largos durante el resto del año debido a las vacaciones.
Licencia de alquiler
Si quieres alquilar la vivienda que compras a corto plazo o como vivienda de vacaciones, tendrás que solicitar una licencia de alquiler. Sin embargo, hay que cumplir ciertos criterios para poder obtener una licencia de alquiler y no todas las propiedades los cumplen. El coste de una licencia de alquiler depende del municipio y la región y oscila entre 150 y 500 euros. El proceso de solicitud de una licencia de alquiler puede comenzar cuando la propiedad esté a tu nombre y puede durar hasta cuatro meses.
Rentabilidad
El rendimiento que obtienes al alquilar tu vivienda depende en parte del tipo y la ubicación de la misma. Los agentes inmobiliarios y los promotores suelen hablar de rentabilidades excesivamente positivas de hasta el 5% o incluso más. Suelen hablar de rendimientos compuestos y a menudo no incluyen en los cálculos los costes que tiene tu propiedad. Es mucho más razonable suponer una rentabilidad neta de alrededor del 2% (entre el 1,5 y el 2,5%) que puedes obtener del alquiler de tu segunda vivienda en España.
Impuestos
Al alquilar tu segunda vivienda, tendrás que pagar, por supuesto, el impuesto sobre la renta. Lo pagarás en el país donde esté situada la vivienda: en España. El impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler de tu segunda vivienda es el 19% de los ingresos netos. Para las personas de fuera de la UE (incluidos Noruega, Islandia y el Reino Unido por el momento), es del 24%. Eso significa que aún puedes deducir muchas cosas de los ingresos brutos. Entre ellas están los gastos de reparación y mantenimiento, la comisión de la empresa de alquiler y los honorarios del llavero. Incluso hay gastos de financiación y amortización que puedes deducir en determinadas condiciones.